Was sich ändert – und was es für den Verkauf älterer Grundstücke bedeutet
Ab 1. Jänner 2027 wird der Verkauf älterer Grundstücke deutlich höher besteuert. Betroffen sind insbesondere Liegenschaften, die vor April 2002 gekauft wurden, auch wenn sie erst später vererbt oder geschenkt wurden. Am stärksten trifft es umgewidmetes Bauland. Dieser Beitrag zeigt, worauf es in der Praxis ankommt: von der neuen Pauschale für Altgrundstücke über den Umwidmungszuschlag bis zur Frage, ob sich ein Verkauf noch im heurigen Jahr lohnt.
Die wichtigsten Neuerungen im Überblick
Altgrundstücke werden höher besteuert. Der Steuersatz bleibt bei 30 %, die pauschal angesetzten Anschaffungskosten sinken aber. Bei Grundstücken, die vor April 2002 gekauft wurden, gelten nur mehr 80 % statt 86 % des Erlöses als pauschale Anschaffungskosten. Bei Altgrundstücken, die nach 1987 zu Bauland umgewidmet wurden, sind es 30 % statt 40 %. Die effektive Belastung steigt damit von 4,2 % auf 6 % beziehungsweise von 18 % auf 21 % des Verkaufserlöses.
Neues Bauland bleibt besonders belastet. Für Grundstücke, die nach 2024 erstmals Bauland wurden, kommt zusätzlich der Umwidmungszuschlag zur Anwendung. Bei umgewidmeten Altgrundstücken ergibt sich ab 2027 eine effektive Belastung von 27,3 %. Die neuen Regeln gelten für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026, maßgeblich ist in der Regel die Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Warum der Verkaufszeitpunkt bei älteren Grundstücken jetzt entscheidend ist
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 hat der Gesetzgeber die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) erneut verschärft. Am Steuersatz ändert sich zwar nichts, bei „älteren Grundstücken“, also solchen, deren letzter entgeltlicher Erwerb bereits länger zurück liegt, gilt aber ein größerer Teil des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn. Die Steuerlast steigt dadurch je nach Grundstück um rund ein Sechstel bis über 40 %. Wie stark jemand betroffen ist, hängt von drei Faktoren ab: dem Erwerbsdatum, der Widmungsgeschichte und dem Zeitpunkt des Verkaufs.
Altgrundstücke: Höhere Steuer bei gleichem Steuersatz
Senkung der Pauschale für Anschaffungskosten. Als „Altvermögen“ gelten in der Regel Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden. Bei geerbten oder geschenkten Liegenschaften kommt es auf den letzten Kauf an, also meist auf jenen des Vorbesitzers. Für Altvermögen wird der Gewinn nicht im Einzelnen ermittelt, sondern pauschal: Ein fester Anteil des Verkaufserlöses gilt als Anschaffungskosten, nur der Rest wird besteuert. Dieser Anteil sinkt ab 2027 von 86 % auf 80 %. Steuerpflichtig sind damit 20 % statt 14 % des Erlöses, die effektive Belastung steigt von 4,2 % auf 6 %. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro sind das 30.000 statt 21.000 Euro. In der Praxis ist allerdings oft schon unklar, ob ein Grundstück überhaupt Altvermögen ist: Alte Kaufverträge sind nicht mehr auffindbar, und nach mehreren Erbfällen oder Schenkungen lässt sich der letzte Kauf nur durch Einsichtnahme der Urkundensammlung am Grundbuch nachvollziehen.
Verträge prüfen. Empfehlenswert ist daher, den steuerlichen Status des Grundstücks vor einem Verkauf zu klären und die vorhandenen Unterlagen zu sichten. Erst dann lässt sich abschätzen, welche Steuer bei einem Verkauf 2026 oder 2027 anfällt. Auch Unternehmer und Landwirte mit älteren Immobilien im Betrieb sollten prüfen, ob die neue Pauschale für sie gilt.
Umgewidmete Altgrundstücke: Effektiv 21 % statt 18 %
Widmungszeitpunkt entscheidet. Deutlich höher ist die Belastung bei Altgrundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 erstmals als Bauland gewidmet wurden, etwa ein früherer Acker, der heute Baugrund ist. Hier galten bisher nur 40 % des Erlöses als Anschaffungskosten, ab 2027 sind es 30 %. Steuerpflichtig sind damit 70 % des Erlöses, die effektive Belastung steigt von 18 % auf 21 %. Bei 500.000 Euro Verkaufspreis bedeutet das 105.000 statt 90.000 Euro Steuer. Entscheidend ist dabei, ob die Umwidmung nach dem letzten Kauf erfolgte. Komplex wird es auch, wenn nur ein Teil der Fläche umgewidmet wurde oder Bauland und Grünland gemeinsam verkauft werden.
Preisgestaltung. Die Widmungsgeschichte lässt sich bei der Gemeinde erheben. Ein aktueller Auszug aus dem Flächenwidmungsplan reicht dafür nicht aus, benötigt wird die zeitliche Abfolge der Widmungen. Diese Klärung sollte vor den Preisverhandlungen erfolgen, denn erst dann steht fest, welcher Erlös nach Steuern tatsächlich bleibt.
Umwidmungszuschlag: Zusätzliche Belastung bei neuem Bauland
Für Verkäufe seit Juli 2025 gilt außerdem ein Umwidmungszuschlag. Er betrifft Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 erstmals als Bauland gewidmet wurden. Der steuerpflichtige Gewinn wird dabei um 30 % erhöht, höchstens jedoch bis zur Höhe des Verkaufserlöses. Bei bebauten Grundstücken gilt das nur für den Anteil, der auf Grund und Boden entfällt. Trifft der Zuschlag auf ein umgewidmetes Altgrundstück, steigt die effektive Belastung ab 2027 von 23,4 % auf 27,3 % des Erlöses. Bei 500.000 Euro Verkaufspreis sind das 136.500 statt 117.000 Euro Steuer. Konfliktpotenzial zwischen Käufer und Verkäufer entsteht vor allem, wenn eine Umwidmung erst nach dem Verkauf erfolgt: Ist der Verkäufer etwa über eine Nachzahlungsklausel an der Wertsteigerung beteiligt, kann die höhere Steuer auch nachträglich noch anfallen.
Vertragliche Regelung notwendig. Wer Bauland verkauft oder mit einer Umwidmung rechnet, sollte das bereits im Kaufvertrag berücksichtigen. Zu regeln ist insbesondere, wer eine spätere Umwidmung mitteilt, wer eine allfällige Mehrsteuer trägt und welche Unterlagen dafür bereitzustellen sind. Ein vom Käufer vorbereiteter Vertragsentwurf sollte daher vor der Unterschrift genau auf diese Punkte geprüft werden.
Verkaufszeitpunkt: Was ein Vertragsabschluss noch 2026 bringt
Wirksamer Abschluss vor 2027. Die neuen Pauschalen gelten für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026. Maßgeblich ist in der Regel die Unterzeichnung des Kaufvertrags, nicht die Zahlung oder die Eintragung im Grundbuch. Aufschiebende Bedingungen oder ausstehende Genehmigungen können diesen Zeitpunkt aber verschieben. Ein Vertrag, der formal noch 2026 unterschrieben wird, sichert die bisherige Pauschale daher nicht in jedem Fall. Hinzu kommt der knappe zeitliche Rahmen: Bis Jahresende müssen Käufer, Finanzierung, Unterlagen und Vertrag feststehen. Eine Schenkung an die Kinder ist keine Alternative. Sie löst zwar keine Immobilienertragsteuer aus, die Kinder übernehmen aber den steuerlichen Status des Grundstücks und damit bei einem späteren Verkauf die neue Belastung.
Prüfung im Einzelfall. Ob sich ein Abschluss noch heuer lohnt, lässt sich daher nur im Einzelfall beurteilen. Sinnvoll ist ein Vergleich der Varianten: Liegen die tatsächlichen Anschaffungskosten samt späteren Investitionen noch vor, kann eine konkrete Berechnung günstiger sein als die Pauschale. Auch bestehende Befreiungen, etwa für den Hauptwohnsitz, gelten unverändert weiter. Wer einen Verkauf ohnehin plant, sollte diese Fragen jetzt klären. Wer nicht verkaufen will, sollte die höhere Steuer zumindest in die Vermögens- und Nachfolgeplanung einbeziehen.
| Fall | Steuerbelastung bisher | Steuerbelastung ab 2027 | Steuer bei 500.000 Euro Verkaufspreis ab 2027 |
|---|---|---|---|
| Altgrundstück (gekauft vor dem 1. April 2002) | 4,2 % des Erlöses | 6 % des Erlöses | EUR 30.000 statt 21.000 |
| Altgrundstück, nach 1987 zu Bauland umgewidmet | 18 % des Erlöses | 21 % des Erlöses | EUR 105.000 statt 90.000 |
| Altgrundstück, nach 2024 zu Bauland umgewidmet (mit Umwidmungszuschlag) | 23,4 % des Erlöses | 27,3 % des Erlöses | EUR 136.500 statt 117.000 |
| Grundstück, gekauft ab dem 1. April 2002 | 30 % des tatsächlichen Gewinns | unverändert | abhängig vom Gewinn |
| Grundstück, gekauft ab dem 1. April 2002, nach 2024 zu Bauland umgewidmet | bis zu 39 % des tatsächlichen Gewinns | unverändert | abhängig vom Gewinn |
| Hauptwohnsitz (wenn die Voraussetzungen erfüllt sind) | steuerfrei | unverändert | – |
Fazit
Ab 2027 wird der Verkauf älterer Grundstücke spürbar teurer, am stärksten bei umgewidmetem Bauland. Der Steuersatz bleibt gleich, die Bemessungsgrundlage steigt. Wer Erwerbsdatum, Widmungsgeschichte und Unterlagen jetzt klärt, kann fundiert entscheiden, ob ein Verkauf noch heuer sinnvoll ist und wie sich die Steuer ab 2027 möglichst gering halten lässt.
Gerne unterstützen wir bei der Prüfung und Gestaltung von Liegenschaftsverkäufen, bei der Errichtung und Abwicklung von Kaufverträgen sowie bei der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer – von der Urkundensichtung, Umwidmungsprüfung bis hin zur Berechnung und korrekten Abfuhr der ImmoESt.
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